Bảng giá đất dự kiến thay đổi 5 năm một lần

Tại dự thảo nghị quyết, Bộ đề xuất HĐND cấp tỉnh quyết định bảng giá đất 5 năm một lần, thay vì hàng năm như hiện hành. Bảng giá này có thể được công bố, áp dụng từ 1/1/2026 và sửa đổi, bổ sung khi cần thiết. Bảng giá đất sẽ được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí. Với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá, bảng giá sẽ được xây dựng đến từng thửa.

UBND cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) áp dụng từ ngày 1/1 hàng năm. Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá.

Hội đồng thẩm định bảng giá, hệ số K do Chủ tịch UBND cấp tỉnh thành lập. Hội đồng này tự quyết định việc thành lập tổ giúp việc và được thuê tư vấn xác định giá để thẩm định bảng giá, hệ số K.

Bảng giá đất là căn cứ để tính tiền sử dụng, tiền thuê khi Nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng. Bảng này cũng được dùng khi tính thuế, phí, lệ phí liên quan, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Theo Luật Đất đai 2024, hàng năm địa phương ban hành bảng giá, song thực tế triển khai gặp nhiều bất cập, đặc biệt là khoảng cách quá lớn giữa giá đất ở và nông nghiệp. Việc định giá phụ thuộc vào dữ liệu chưa đầy đủ, phương pháp định giá phức tạp, chịu tác động của thị trường, dẫn đến kết quả không thống nhất. Điều này khiến tiến độ giao, cho thuê, bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, chi phí đầu tư tăng và làm giảm năng lực cạnh tranh của doanh nghiệp.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho rằng việc thay đổi bảng giá đất 5 năm một lần cùng hệ số K cập nhật hàng năm sẽ giảm thủ tục chồng chéo, tăng minh bạch khi tính tiền sử dụng, thuế, phí... hoặc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

Bất động sản tại TP HCM, tháng 4/2025.

Cũng theo dự thảo nghị quyết, định giá đất có thể vẫn theo nguyên tắc thị trường. Thời điểm lựa chọn thông tin giá đầu vào khi xây dựng bảng giá, hệ số K trở về trước cũng được bổ sung. Điều này nhằm đảm bảo rõ ràng, thống nhất trong lựa chọn thông tin xác định giá đất để xây dựng bảng giá, hệ số điều chỉnh giá đất.

Trước đó, trong dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 xin tham vấn ý kiến hồi tháng 7, Bộ Tài nguyên và Nông nghiệp từng đề xuất bỏ nguyên tắc thị trường trong việc định giá. Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước. Kết quả này được Nhà nước sử dụng, tham khảo trước khi ra quyết định giá đất chính thức.

Trước đề xuất này, một số chuyên gia cũng lo ngại về việc nhà nước toàn quyền định giá mà không có yếu tố thị trường sẽ làm gia tăng nguy cơ thiếu minh bạch, tái diễn cơ chế "hai giá" từng xảy ra trước đây, thất thu ngân sách và gây bất bình đẳng trong giao dịch.

Tình trạng "hai giá" đất là hiện tượng cùng một thửa nhưng tồn tại hai mức giá khác nhau: một là giá ghi trong hợp đồng, giấy tờ để tính nghĩa vụ tài chính (thường thấp); hai là giá giao dịch thực tế trên thị trường (cao hơn nhiều). Việc này diễn ra chủ yếu khi bảng giá do Nhà nước ban hành không cập nhật kịp với giá thị trường.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho rằng không nên loại bỏ hoàn toàn nguyên tắc thị trường trong định giá đất. Theo ông, đây không chỉ là yếu tố kỹ thuật mà còn là thước đo khách quan nhằm đảm bảo công bằng giữa nhà nước, người dân và doanh nghiệp.

Các chuyên gia cũng cho rằng để đảm bảo giá sơ cấp hợp lý, vẫn cần thành lập hội đồng định giá độc lập gồm đại diện chuyên gia, tổ chức tư vấn, người dân và doanh nghiệp. Hội đồng này phải dựa trên dữ liệu giao dịch thực tế, công khai, được cập nhật định kỳ và có cơ chế phản biện xã hội.