Căn hộ hạng sang chiếm gần 60% nguồn cung sơ cấp tại TP HCM

Theo báo cáo của Knight Frank Việt Nam, trong quý vừa qua, TP HCM chứng kiến khoảng 1.800 căn hộ mới được chào bán, cùng với 2.600 căn tồn kho, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 4.400 căn. Trong đó, phân khúc hạng sang (có mức giá dao động từ 110 đến 250 triệu đồng/m²) chiếm hơn 57% tổng số căn, chủ yếu tập trung ở khu vực TP Thủ Đức cũ.

Tỷ trọng lớn của các dự án cao cấp đã kéo mặt bằng giá sơ cấp trung bình lên gần 96 triệu đồng/m² trong quý III, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước, khiến phân khúc trung cấp ngày càng lép vế trên thị trường.

Tương tự, báo cáo từ Trung tâm nghiên cứu thị trường One Mount Group cho thấy trong quý III, TP HCM ghi nhận hơn 5.500 căn hộ mới được mở bán, với giá bán bình quân đạt gần 96 triệu đồng/m² – tăng tới 21% so với cùng kỳ. Các dự án mở bán trong thời gian này có giá từ 108 đến 130 triệu đồng/m², với khoảng 62% nguồn cung thuộc các phân khúc cao cấp và hạng sang, giá dao động từ 100 triệu đến trên 200 triệu đồng/m².

Avison Young Việt Nam cũng nhận định rằng quý III là giai đoạn "một chiều" của thị trường, khi phần lớn dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp. Theo đơn vị này, 90% số căn mở bán có giá từ 90 triệu đồng/m² trở lên, tăng từ 5 đến 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Khu Nam Rạch Chiếc, thuộc khu Đông TP HCM, là điểm nóng nổi bật với nhiều dự án hạng sang và siêu sang, đẩy mặt bằng giá khu vực này lên mức 200–300 triệu đồng/m², biến TP HCM thành tâm điểm của thị trường bất động sản cao cấp và siêu cao cấp.

Bất động sản cao cấp khu vực ven sông Sài Gòn. 

Ông David Jackson, Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam, cho rằng sự dịch chuyển này bắt nguồn từ tình trạng khan hiếm quỹ đất trung tâm và chi phí triển khai dự án ngày càng tăng. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất nội thành buộc phải ưu tiên phát triển dòng sản phẩm cao cấp và hạng sang nhằm đảm bảo biên lợi nhuận, đồng thời khẳng định vị thế thương hiệu.

Theo ông, khu Đông TP HCM đang trở thành tâm điểm của làn sóng phát triển này khi chiếm 70-80% tổng nguồn cung nhà ở toàn thành phố. Phần lớn dự án mở bán gần đây đều thuộc nhóm hạng sang, nổi bật như Eaton Park với giá chào khoảng 214-230 triệu đồng mỗi m2, The Prive dao động 130-150 triệu đồng mỗi m2, Diamond Sky dự kiến 130 triệu đồng mỗi m2, hay Palm City sắp ra mắt với mức 250-310 triệu đồng mỗi m2. Dự án The Global City cũng theo chiến lược tương tự, hướng đến nhóm khách hàng thượng lưu và nhà đầu tư quốc tế.

Ở một góc nhìn khác, ông Sơn Hoàng – Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường tại Knight Frank Việt Nam – nhận định rằng Việt Nam hiện nằm trong nhóm các nền kinh tế có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất khu vực, kéo theo sự mở rộng rõ rệt của tầng lớp thượng lưu. Dự báo đến năm 2028, số người sở hữu tài sản từ 30 triệu USD trở lên sẽ tăng gần 30% so với hiện tại. Nhu cầu mạnh mẽ từ nhóm khách hàng giàu trong nước cùng các nhà đầu tư nước ngoài đang củng cố sức mua và thúc đẩy sự phát triển của phân khúc bất động sản hạng sang. Đồng thời, các chính sách nới lỏng về quyền sở hữu nhà ở cho người nước ngoài cùng với hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện cũng đang góp phần gia tăng tính thanh khoản cho phân khúc này.

Cùng quan điểm, bà Cao Thị Thanh Hương – Quản lý cấp cao bộ phận nghiên cứu tại Savills Việt Nam – cho rằng trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng thu hẹp, hệ thống hạ tầng đô thị liên tục được cải thiện, cộng với việc triển khai nhiều đồ án quy hoạch mới, mặt bằng giá tại khu vực lõi đô thị sẽ khó có khả năng giảm nhiệt trong thời gian tới.

Nhìn về quý IV, Knight Frank dự báo khu vực TP HCM cũ sẽ tiếp tục đón nhận khoảng 4.500 căn hộ mới, phần lớn đến từ các dự án thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang đang được triển khai. Nhu cầu dự kiến duy trì ổn định, đẩy giá bán sơ cấp trung bình tại khu vực trung tâm tiệm cận mức 100 triệu đồng/m².

Theo ước tính của One Mount Group, TP HCM sau sáp nhập có thể ghi nhận khoảng 23.000 căn hộ mở bán mới trong quý cuối năm, với khoảng một nửa nguồn cung tập trung tại khu vực lõi trung tâm. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mới thuộc nhóm sản phẩm có mức giá trên 100 triệu đồng/m². Các chuyên gia cho rằng xu hướng phát triển nguồn cung tiếp tục nghiêng về phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở vừa túi tiền ngày càng trở nên khan hiếm – khiến mặt bằng giá chung trên toàn thị trường có khả năng giữ ở mức cao trong thời gian tới.